ISR por Venta de Inmuebles en CDMX: Guía Práctica para Vendedores (2026)

La correcta gestión del ISR por venta de inmuebles en CDMX es un componente crítico en la estrategia patrimonial de cualquier vendedor, especialmente en el segmento de alto valor. Este impuesto no se calcula sobre el precio total de la transacción, sino sobre la ganancia patrimonial real, determinada por la diferencia entre el valor de venta y el costo fiscal actualizado del inmueble, ajustado por deducciones autorizadas. Comprender su mecánica es fundamental para optimizar la carga fiscal dentro del marco legal vigente.

Definición Clave: ¿Cuándo Paga ISR el Vendedor y Qué Factores lo Determinan? El vendedor paga ISR cuando la venta de su inmueble genera una ganancia patrimonial. Este impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado. Los factores clave que determinan el monto son: la posibilidad de exentar por ser casa habitación, el valor de las deducciones autorizadas (como mejoras y comisiones) y el tiempo transcurrido desde la compra, que afecta la actualización del costo inicial.

¿Qué es y por qué importa la correcta gestión del ISR?

El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes inmuebles es un gravamen federal que se aplica a la utilidad obtenida al vender una propiedad. Su correcta interpretación y gestión son cruciales para el vendedor, ya que impacta directamente en la liquidez final obtenida de la transacción. Una planificación fiscal deficiente puede erosionar significativamente la plusvalía generada a lo largo de los años.

Es un error conceptual frecuente confundir este impuesto con el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). El ISR es una obligación fiscal del vendedor, mientras que el ISAI corre a cargo del comprador.

En un mercado tan dinámico y de alto valor como el de la Ciudad de México, donde el interés por propiedades premium ha mostrado un crecimiento sostenido —se proyecta un alza en precios por metro cuadrado de entre 6% y 9% para 2025-2026 en alcaldías clave—, una gestión fiscal precisa no es opcional, es una necesidad estratégica. Para profundizar en las dinámicas del mercado, puede consultar información sobre los procesos de compra-venta de inmuebles en CDMX.

Errores Comunes que Disparan Contingencias Fiscales

• Asumir la exención automática: Creer que por ser "mi casa" no se pagará ISR, sin tener la evidencia documental requerida (INE, CFE, etc.) a nombre del titular y con el domicilio correcto.

• No solicitar CFDI por mejoras: Realizar remodelaciones o ampliaciones significativas y no contar con las facturas electrónicas (CFDI) correspondientes, perdiendo deducciones valiosas.

• Omitir la declaración informativa anual: Vender un inmueble con exención total y no informarlo al SAT en la declaración anual, lo que puede invalidar el beneficio fiscal.

• Confundir gastos de mantenimiento con mejoras: Intentar deducir gastos como pintura o jardinería, que fiscalmente no se consideran inversiones capitalizables y son rechazados por la autoridad.

• Documentación de adquisición incompleta: No tener la escritura original o comprobantes de gastos notariales de cuando se compró la propiedad, lo que complica el cálculo del costo fiscal actualizado.

Qué Revisar: Documentos, Riesgos y Acciones Preventivas

Una transacción inmobiliaria exitosa desde el punto de vista fiscal se fundamenta en un expediente documental sólido y ordenado. La anticipación y la correcta recopilación de evidencia son las herramientas más efectivas para mitigar riesgos y optimizar el cálculo del ISR. El notario público, como retenedor, basará su cálculo provisional exclusivamente en la documentación que se le presente.

El siguiente diagrama simplifica el flujo de cálculo, mostrando cómo el precio de venta se reduce al restar el costo actualizado y las deducciones, resultando en la base gravable.

La diferencia entre una retención de ISR elevada y una optimizada radica en la calidad y pertinencia de los documentos que acreditan tanto la exención (si aplica) como las deducciones autorizadas.

Tabla de Análisis de Riesgo Fiscal para el Vendedor

Esta tabla detalla escenarios clave, los riesgos fiscales asociados y las acciones preventivas documentales que todo vendedor debe considerar antes de la firma.

Escenario Clave	Riesgo Fiscal Potencial	Evidencia Documental Crítica	Acción Preventiva Estratégica
Acreditación de Residencia	Pérdida total del beneficio de exención por casa habitación.	INE/IFE con domicilio coincidente, recibos de CFE o telefonía fija y estados de cuenta bancarios a nombre del titular o familiares directos.	Auditar la documentación 6-12 meses antes de la venta. Actualizar el domicilio en la INE si es necesario.
Justificación de Mejoras	Imposibilidad de deducir inversiones que aumentaron el valor del inmueble, inflando la ganancia gravable.	CFDI (facturas electrónicas) por cada remodelación o ampliación, con descripción detallada y emitidas a nombre del vendedor.	Exigir CFDI por cada servicio o material de construcción. Evitar pagos en efectivo no facturados.
Comprobación del Costo	Un costo de adquisición no actualizado correctamente, resultando en una base de impuesto mayor.	Escritura pública de adquisición original. CFDI de gastos notariales y comisiones pagadas al comprar.	Tener la escritura original localizable y en buen estado. Recopilar todos los comprobantes de la compra inicial.
Cálculo de Retenciones	El notario calcula un pago provisional de ISR más alto de lo debido por falta de documentos.	Expediente completo con todos los CFDI de deducciones (comisiones, avalúo) y pruebas de residencia.	Entregar un expediente documental completo y ordenado al notario al menos 15 días antes de la firma.
Tiempos y Plazos Fiscales	Sanciones por omisión de la declaración informativa anual, incluso en ventas exentas.	Acuse de recibo de la declaración anual donde se informa de la enajenación del inmueble.	Agendar y presentar la declaración anual en tiempo y forma, reportando la venta en la sección de ingresos exentos.

Una correcta gestión documental, que incluye un avalúo inmobiliario profesional y un entendimiento claro de los impuestos en la compra de un inmueble de lujo en CDMX, es indispensable.

Cómo Preparar la Venta para la Notaría sin Contingencias (Paso a Paso)

El proceso de preparación para la firma ante notario es metódico. Seguir un protocolo estructurado minimiza la probabilidad de errores, retrasos y, lo más importante, contingencias fiscales. A continuación se presenta una guía paso a paso para el vendedor.

Paso 1: Auditoría Documental Preliminar (12 meses antes)

Realiza un inventario de toda la documentación clave. Localiza la escritura de adquisición original y verifica que no existan gravámenes vigentes. Revisa tu INE y comprueba que el domicilio corresponda al del inmueble a vender.

Paso 2: Recopilación de Comprobantes de Residencia (6-9 meses antes)

Comienza a archivar sistemáticamente los recibos de CFE, telefonía fija o estados de cuenta bancarios que lleguen al domicilio. Asegúrate de que estén a tu nombre, el de tu cónyuge, ascendientes o descendientes directos.

Paso 3: Consolidación de Facturas de Mejoras (Durante todo el periodo)

Reúne todos los CFDI de remodelaciones, ampliaciones o mejoras capitalizables realizadas. Verifica que el RFC y el nombre del receptor sean correctos y que la descripción del servicio sea clara (ej. "Remodelación integral de cocina").

Paso 4: Contratación y Formalización del Bróker (3-6 meses antes)

Al contratar a una agencia inmobiliaria, asegúrate de firmar un contrato de mediación claro y solicita desde el inicio que la comisión será facturada mediante un CFDI válido al momento del cierre.

Paso 5: Obtención de Constancias de No Adeudo (1 mes antes)

Tramita las constancias de no adeudo de impuesto predial y derechos por suministro de agua. Cualquier adeudo debe ser liquidado antes de la firma, ya que es un requisito indispensable.

Paso 6: Preparación del Expediente para la Notaría (15-30 días antes)

Organiza un expediente completo con copias de toda la documentación: escritura de adquisición, identificaciones, comprobantes de residencia, CFDI de deducciones y constancias de no adeudo. Entrega este paquete a la notaría designada. Puedes apoyarte en una guía de procesos de notaría para este fin.

Paso 7: Revisión del Cálculo Provisional del ISR (1 semana antes)

Solicita a la notaría una corrida o cálculo preliminar del ISR a retener. Revisa que hayan considerado correctamente el costo de adquisición actualizado y todas las deducciones que presentaste. Es el momento de aclarar cualquier discrepancia.

Paso 8: Firma de la Escritura y Retención del Impuesto (Día del cierre)

Durante la firma, el notario formalizará la operación y retendrá el monto del ISR calculado. Te entregará una constancia de dicha retención, documento que será vital para tu declaración anual.

Paso 9: Presentación de la Declaración Anual (Año siguiente)

En el mes de abril del año siguiente a la venta, deberás presentar tu declaración anual de impuestos. En ella, reportarás la operación de enajenación, acreditarás el pago provisional retenido por el notario y determinarás tu impuesto definitivo.

Este proceso, aunque técnico, es la única vía para asegurar una transacción transparente y fiscalmente eficiente. La inversión en bienes raíces de lujo, que ha visto un auge significativo, demanda este nivel de rigor. Si deseas un contexto más amplio, puedes consultar un análisis del mercado de lujo. La documentación inmobiliaria esencial es la piedra angular de todo el proceso.

Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre ISR en Venta de Inmuebles para Vendedores

1. ¿Qué tasa de ISR se aplica en la venta de un inmueble? No hay una tasa fija. El ISR es un impuesto progresivo; la tasa efectiva depende del monto de la ganancia y puede llegar hasta el 35% sobre el excedente de los límites superiores de la tarifa.

2. Si soy extranjero con residencia en México, ¿puedo exentar el ISR? Sí. Los residentes fiscales en México (con tarjeta de residente temporal o permanente) tienen los mismos derechos y obligaciones, incluida la posibilidad de exentar el ISR por venta de casa habitación.

3. ¿Cómo se calcula el ISR si la propiedad tiene varios dueños? La ganancia se divide según el porcentaje de copropiedad de cada persona. Cada copropietario es responsable de su propio cálculo de ISR de forma individual y puede o no exentar según su caso particular.

4. ¿La venta de un terreno sin construcción paga ISR? Sí, la venta de un terreno siempre genera ISR sobre la ganancia obtenida. El beneficio de la exención es exclusivo para inmuebles destinados a casa habitación.

5. ¿Qué sucede si el notario retiene un monto de ISR incorrecto? La retención notarial es un pago provisional. El cálculo definitivo se realiza en tu declaración anual. Si la retención fue mayor, podrás solicitar un saldo a favor; si fue menor, deberás pagar la diferencia.

6. ¿Puedo deducir gastos de mantenimiento como pintura o jardinería? No. Fiscalmente, solo son deducibles las inversiones o mejoras que modifican estructuralmente el inmueble y aumentan su valor (mejoras capitalizables), no los gastos de conservación.

7. Si mi venta estuvo totalmente exenta, ¿debo declararla? Sí, es una obligación legal. Debes informar al SAT de esta operación en tu declaración anual en el apartado de ingresos exentos. Omitirlo puede llevar a que la autoridad te exija el pago del impuesto.

8. ¿Qué ventaja fiscal tiene estar casado por sociedad conyugal? Permite dividir la ganancia al 50% entre ambos cónyuges. Al tener dos bases gravables menores, es probable que cada uno caiga en una tasa de ISR más baja en la tarifa progresiva, reduciendo el impuesto total conjunto.

9. ¿Cuánto tiempo tengo para utilizar el beneficio de exención nuevamente? La ley fiscal establece que solo puedes aplicar la exención por venta de casa habitación una vez cada tres años, contados a partir de la fecha de la escritura de la venta en la que aplicaste el beneficio.

10. ¿La comisión que pago a la inmobiliaria es deducible? Sí, es una deducción autorizada. Es indispensable contar con el CFDI (factura electrónica) emitido por la agencia inmobiliaria a tu nombre y RFC para poder hacerla válida ante el notario y el SAT.

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Disclaimer: Este artículo es una guía informativa y no constituye asesoría fiscal. Las circunstancias fiscales de cada contribuyente son únicas. Se recomienda consultar con un contador o abogado fiscalista para validar la estrategia aplicable a su caso particular.

Para validar la correcta estructuración fiscal de su operación inmobiliaria, es recomendable realizar un análisis documental previo con especialistas.