Compra-venta de penthouses en Ciudad de México: informe técnico para inversión en ultra-lujo (HNWI)

Un penthouse en CDMX no es solo un “último nivel”: es un activo inmobiliario con atributos jurídicos y operativos particulares (derechos sobre terrazas y azoteas, régimen de condominio, servidumbres, mantenimiento intensivo, y sensibilidad alta a restricciones urbanas como densidad habitacional y coeficiente de utilización del suelo (CUS)). En portafolios de High-Net-Worth Individuals, suele operar como activo “trophy” (preservación patrimonial y diversificación de portafolio) o como activo de renta con retorno comprimido frente a vivienda media, pero con menor elasticidad de demanda en ubicaciones prime.

A continuación se presenta un marco técnico de evaluación y ejecución para compra-venta de penthouses en la Ciudad de México, con enfoque en datos, trazabilidad jurídica y criterios de due diligence.

Análisis de Macrolocalización

Para fines de inversión en penthouses, la “macrozona” relevante se concentra en un corredor poniente-centro y un corredor centro-sur, definidos por conectividad, nodos económicos y tejidos urbanos con oferta vertical premium.

Corredor poniente-centro (principal en ultra-lujo vertical):

• Límites funcionales: al poniente, el eje México-Toluca y su integración con Santa Fe; al oriente, el eje Paseo de la Reforma–Circuito Interior; al norte, el sistema Río San Joaquín–Marina Nacional; al sur, el sistema Periférico–Constituyentes–Viaducto (con variaciones por submercado).

• Vialidades estructurantes: Paseo de la Reforma, Av. Presidente Masaryk (como conector comercial), Av. Ejército Nacional, Río San Joaquín, Marina Nacional, Constituyentes, Periférico, Carretera México-Toluca, Av. Vasco de Quiroga.

• Nodos económicos y de servicios: CBD Reforma (finanzas y corporativos), Polanco/Nuevo Polanco (retail, corporativos y hospitalidad), Santa Fe (campus corporativos y universidades), y clústeres hospitalarios y de educación privada en el entorno poniente.

Corredor centro-sur (mixto: renta ejecutiva, gentrificación positiva y reposicionamiento):

• Límites funcionales: articulación por Insurgentes (norte-sur) y conectores oriente-poniente como Viaducto y Eje 4 Sur, con proximidad al centro corporativo de Reforma y al polo cultural-gastronómico de Roma–Condesa–Juárez.

• Vialidades estructurantes: Av. Insurgentes, Av. Chapultepec, Viaducto Miguel Alemán, Ejes viales (2, 3 y 4), y continuidad hacia Universidad–Revolución.

• Nodos económicos: oficinas, servicios profesionales, hospitalidad urbana, consumo cultural y mercados de renta corporativa/expatriados; aquí la gentrificación positiva opera como catalizador de reposicionamiento de producto (cuando va acompañada de infraestructura, seguridad jurídica y control de calidad urbana), pero exige análisis fino de fricciones vecinales y reglas condominales.

En ambos corredores, el penthouse se beneficia (o se penaliza) por la interacción de: (i) accesibilidad a nodos de empleo, (ii) fricción por congestión y obras, (iii) calidad y enforcement del régimen de condominio, y (iv) restricciones de norma (CUS, alturas, usos y densidad habitacional).

Tabla de Indicadores de Mercado

Fuente base de precios y rentabilidad: Inmuebles24 (reporte CDMX, agosto 2025). En venta, reporta precio medio MXN 49,309/m² en CDMX y niveles mayores en colonias premium (hasta MXN 114,625/m² en Bosques de Chapultepec). En renta, reporta MXN 20,288/mes para un departamento típico de 2 recámaras (escenario de referencia), y una rentabilidad bruta anual de 7.36% (relación renta anual/precio). Inmuebles24

Nota metodológica para renta por m²: dado que el reporte expresa renta mensual para un “departamento típico”, se presenta una conversión aproximada a MXN/m²/mes asumiendo 50 m² para el escenario de referencia de renta del propio reporte (solo para comparabilidad). Inmuebles24+1

Submercado (CDMX)	Precio prom. venta (MXN/m²)	Precio prom. renta (MXN/m²/mes)	Cap Rate estimada (neto)	Plusvalía histórica 24 meses (estimada)
Chapultepec–Bosques (trophy vertical y colindancias con parque/embajadas)	102,000–114,625 (referencias de colonias premium) Inmuebles24	520–650 (proxy por colonias top de renta mensual) Inmuebles24+1	3.5%–5.0%	22%–32%
Polanco–Granada/Nuevo Polanco (mixto corporativo-residencial)	67,354 (alcaldía líder) a 102,000+ en colonias prime Inmuebles24	420–610 (promedio CDMX vs. colonias top) Inmuebles24+1	4.0%–5.5%	24%–34%
Cuauhtémoc (Juárez/Roma-Condesa ampliada; renta ejecutiva)	~62,990 (rango alto por alcaldía) Inmuebles24	380–520 (proxy por perfil de renta urbana) Inmuebles24+1	4.5%–6.0%	26%–36%
Cuajimalpa–Santa Fe (campus corporativo y producto nuevo)	~54,293 (rango alto por alcaldía) Inmuebles24	360–500 (proxy por renta mensual en zonas altas) Inmuebles24+1	4.0%–5.8%	20%–30%

Cómo leer la plusvalía (concepto de plusvalía compuesta): El reporte indica que el precio medio en CDMX está 34% por arriba de mayo 2023 (cambio de tendencia). Para expresar una referencia comparable a 24 meses, se puede aproximar una plusvalía compuesta equivalente a 24 meses (ajuste temporal por capitalización), resultando en un orden cercano a ~30% para el índice general, con dispersión por microzona y calidad de activo. Inmuebles24

How-To técnico: Cómo estructurar la adquisición de activos de alto valor en esta zona

La compra de un penthouse debe tratarse como adquisición de un “paquete de derechos”: propiedad privativa, indivisos sobre áreas comunes, derechos de uso exclusivo (si existen) y obligaciones del condominio. Un error típico en ultra-lujo es cerrar por “atributos de marketing” sin verificar título, superficies reales, y consistencia normativa (CUS, altura, usos, densidad habitacional).

1) Definir la estructura de tenencia y el vehículo de inversión

1. Objetivo de portafolio: preservación, renta, segunda residencia, o rotación (trading). Esto define horizonte y tolerancia de iliquidez.

2. Titularidad: persona física, persona moral, o fideicomiso inmobiliario (útil para control patrimonial, reglas de sucesión y governance entre copropietarios; además, la normativa fiscal reconoce supuestos específicos de adquisición/enajenación vía fideicomiso). transparencia.finanzas.cdmx.gob.mx

3. Riesgo AML/KYC: en cierres de alto valor, bancos y notarios endurecen origen de recursos, beneficiario final y trazabilidad. Anticipar documentación evita fricciones operativas.

2) Due diligence registral y de título (RPP CDMX)

1. Certificado de libertad de gravamen / existencia o inexistencia de gravámenes: documento base para verificar hipotecas, embargos, limitaciones de dominio, anotaciones preventivas. Debe tramitarse/validarse con el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la CDMX. Consejería CDMX+1

2. Cadena de titularidad: revisar transmisiones previas (compraventas, adjudicaciones, donaciones, herencias), congruencia con régimen de condominio y poderes notariales.

3. Coincidencia de superficies: escritura vs. boleta predial vs. planos; en penthouses es crítico por terrazas, roof gardens y dobles alturas. Si la “azotea privada” no está en escritura, suele ser área común con asignación de uso (riesgo de litigio interno).

3) Due diligence urbano-normativa (uso de suelo, CUS y densidad habitacional)

1. Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo (CUZUS): confirma usos permitidos, niveles, restricciones y parámetros urbanos. Se tramita en CDMX con datos catastrales. CDMX

2. Compatibilidad del edificio: verificar que la obra y su régimen (manifestaciones, autorizaciones) sean consistentes con el CUZUS y programas aplicables.

3. CUS y densidad habitacional: en penthouses, ampliaciones y terrazas techadas suelen rebasar parámetros o no coincidir con planos autorizados. Un exceso puede trasladarse a sanciones, imposibilidad de regularización o contingencias en reventa.

4) Due diligence condominal (riesgo real en penthouses)

1. Escritura constitutiva del condominio y régimen de propiedad: define indivisos, uso de áreas comunes, restricciones, votaciones y administración; además distingue claramente “propiedad privativa” vs. “uso exclusivo” (clave para roof/terrazas). Congreso CDMX

2. Reglamento y actas de asamblea: revisar: cuotas, derramas, litigios, morosidad, obras estructurales, reglas de convivencia (ruido, mascotas, eventos), y políticas de renta (incluyendo estancias cortas).

3. CapEx oculto: elevadores, impermeabilización, equipos HVAC, fachadas, plantas de emergencia. En penthouses, exposición a intemperie incrementa gasto de mantenimiento e incidencias.

5) Ingeniería, operación y asegurabilidad

1. Inspección técnica: humedad, juntas constructivas, cancelería, estructura en voladizos, impermeabilización de terrazas, drenajes pluviales y cargas en roof gardens.

2. Seguros: pólizas del condominio vs. póliza del propietario; excluir “vacíos” de cobertura (terrazas, filtraciones, responsabilidad civil).

6) Fiscalidad y cierre (notaría, ISAI y base gravable)

1. ISAI (CDMX): se calcula aplicando una tarifa progresiva al valor del inmueble, y la base puede tomar el mayor entre valor de adquisición, catastral o avalúo (según supuestos). transparencia.finanzas.cdmx.gob.mx+1

2. Rol del fedatario: en escrituras públicas, el notario suele calcular y enterar el impuesto bajo su responsabilidad y en plazos definidos por el marco fiscal. transparencia.finanzas.cdmx.gob.mx

3. Documentación de soporte: avalúo vigente, boleta predial, agua, constancias de no adeudo (según aplique), y anexos técnicos del condominio.

   
   

Matriz de Micro-zonificación

La micro-zonificación no es estética: es lectura de vocación inmobiliaria (quién compra, por qué, y cómo se comporta la liquidez en reventa). Para penthouses, importa tanto la localización como la “calidad de edificio” (administración, servicios, estacionamientos, amenidades, control de accesos) y la consistencia normativa.

Microzona	Vocación inmobiliaria y relevancia para penthouses
Polanco I–V Sección	Tenencia patrimonial y renta ejecutiva; alta sensibilidad a reglas condominales (ruido, terrazas, uso de elevadores privados). Producto nuevo vs. edificios boutique: diferenciales grandes en mantenimiento y gobernanza.
Nuevo Polanco / Granada	Densificación vertical y mezcla de usos; cercanía a ejes Marina Nacional–Río San Joaquín; buen mercado de renta corporativa. Riesgo típico: congestión, obras y rotación de administración; due diligence condominal es determinante.
Lomas de Chapultepec	Predominio de lotes grandes y producto horizontal, pero con enclaves verticales premium; penthouses tienden a ser activos de baja rotación. Enfoque en seguridad jurídica, estacionamientos y privacidad operativa.
Bosques de las Lomas / corredor hacia Interlomas	Mercado HNWI con fuerte componente de metraje, vistas y servicios; edificios de gran escala requieren auditoría de CapEx y morosidad. La liquidez depende de especificaciones y de administración.
Santa Fe (Cuajimalpa)	Producto moderno y vertical vinculado a campus corporativos; demanda de renta por ejecutivos y familias; se debe revisar CUZUS, alturas, y consistencia de obra (más fricción por etapas y desarrollos complejos).
Juárez / Cuauhtémoc poniente	Reposicionamiento urbano y gentrificación positiva; mix de oficinas, retail y residencial. Penthouses se mueven por walkability funcional, pero requieren validación de reglas de condominio y externalidades (ruido/vida nocturna).
Roma–Condesa (polígono ampliado)	Demanda de renta y reventa ligada a estilo de vida urbano; riesgo relevante: restricciones internas del condominio ante rentas de corta estancia y convivencia. La “calidad jurídica” del roof/terraza es un punto crítico.
Nápoles / Del Valle / Narvarte	Submercados de densidad habitacional alta con heterogeneidad de producto; penthouses existen, pero la prima por m² depende más del edificio que de la colonia. Atención a estacionamientos y mantenimiento.
San Ángel / Altavista / Guadalupe Inn	Producto más bajo en altura por configuración urbana; donde hay penthouses, suelen ser boutique. Relevante: restricciones de obra, conservación de entorno y reglas vecinales.
Jardines del Pedregal / Tlalpan alto	Predominio horizontal; penthouses son nicho. El diferencial se explica por privacidad, superficies y control de accesos más que por retorno; cap rate usualmente más comprimido.

FAQ de Datos Críticos

¿Qué impuestos aplican (ISAI) en CDMX al comprar un penthouse?El ISAI en CDMX se calcula con una tarifa progresiva sobre el valor del inmueble; el marco fiscal establece rangos con cuota fija y factor aplicable. La base puede considerar el valor más alto entre adquisición, catastral o avalúo, según el caso. En escrituras, el notario usualmente calcula y entera el impuesto. transparencia.finanzas.cdmx.gob.mx+1

¿Qué tan segura es jurídicamente una compra en preventa?La seguridad depende de: contrato (cláusulas de entrega, penalizaciones, especificaciones), acreditación del proveedor y trazabilidad. En México es recomendable verificar el registro/consulta de contratos de adhesión ante PROFECO y revisar que lo firmado corresponda al modelo registrado cuando aplique, además de validar permisos, régimen y avance de obra. Gobierno de México+1

¿Qué tendencias de sostenibilidad aplican (LEED/EDGE) en la zona?En CDMX, el estándar se mueve hacia certificaciones de desempeño ambiental como LEED y EDGE, sobre todo en edificios corporativos y desarrollos mixtos donde el comprador valora operación (energía/agua) y reputación del activo. En residencial, lo crítico es verificar evidencia documental de certificación, alcance (Core & Shell vs. edificio completo) y continuidad de operación.