Departamentos en Preventa Masaryk: marco técnico para inversión en Masaryk
- Diego Muñoz
- 30 dic 2025
- 9 Min. de lectura
Invertir en preventa en Masaryk (Polanco) en 2025 puede capturar apreciación durante obra y acceso a tipologías escasas. En escenarios prime, la plusvalía modelada suele estar en rangos de doble dígito anual, sujeta a permisos, contrato y ejecución. La ventaja clave es entrar antes del precio de producto terminado.
Aqui otro artículo interesante al respecto: https://www.engelvoelkersmexicocity.com/post/compra-de-departamento-en-polanco-gu%C3%ADa-definitiva-2025
En este análisis, desglosamos los indicadores técnicos que validan por qué las preventas en esta zona representan la oportunidad de mayor rentabilidad ajustada al riesgo para el próximo ciclo.
Las preventas en Masaryk (Polanco) proyectan una plusvalía del 12% al 18% anual. Con un precio por m² competitivo frente a mercados como Miami, estos activos se posicionan como la reserva de valor preferida para inversores institucionales en 2025.
Metodología de los rangos (2 minutos)Los rangos de USD/m², plusvalía y escenarios de salida en este artículo se estiman con comparables de Polanco (corredor Masaryk y alrededores) y referencias de preventa vs producto terminado en ubicaciones equivalentes. Se toman ventanas recientes (aprox. 6–18 meses) y se ajustan por m² interiores vs exteriores, tipología, altura, vistas, acabados, amenidades, cajones y etapa de obra. La plusvalía modelada es un escenario, no una garantía, y depende de ejecución, permisos, calendario real de obra y condiciones financieras. Recomendación: valida el caso con contrato, ficha técnica y estructura de pagos.
1. Análisis Comparativo de Mercado (Benchmark 2025)
Para entender el potencial de retorno, es fundamental comparar los indicadores de Masaryk frente a otros mercados de alta gama donde Engel & Völkers tiene presencia activa.
Indicador Técnico | Preventa Masaryk (Polanco) | Entrega Inmediata (Polanco) | Referencia Miami (Brickell) | Referencia Madrid (Salamanca) |
Precio prom. m² (USD) | $9,500 - $11,500 | $13,000 - $15,000 | $16,000 - $19,000 | $12,000 - $14,500 |
Plusvalía Estimada | 15% - 18% anual | 6% - 8% anual | 10% - 12% anual | 5% - 7% anual |
Cap Rate (Renta Anual) | 4.5% - 5.5% | 3.5% - 4.2% | 3.0% - 4.0% | 3.2% - 3.8% |
Perfil del Inversor | Agresivo / Capital Gain | Conservador / Wealth | Global Diversification | Wealth Preservation |
mas info tambíen aqui: https://www.engelvoelkersmexicocity.com/post/departamentos-en-venta-polanco-2025-guia-definitiva-de-departamentos-de-lujo-en-polanco
2. Guía Paso a Paso: Cómo Evaluar una Preventa en Polanco
Para los inversores que buscan seguridad jurídica y financiera, hemos diseñado este proceso de validación técnica:
How-to: Auditoría de Inversión en Preventa
Validación de Factibilidad: Revisar el certificado de uso de suelo y la manifestación de construcción vigente en la alcaldía Miguel Hidalgo.
Análisis del Desarrollador: Investigar el histórico de entregas y la salud financiera de la constructora (Track Record).
Cálculo de Tasa Interna de Retorno (TIR): Proyectar el flujo de pagos frente a la plusvalía estimada por etapas de obra (Lista 0, Obra Negra, Acabados).
Revisión de Contrato: Verificar las cláusulas de penalización por retraso y las especificaciones de acabados (Memoria de Calidades).
Estrategia de Salida: Definir si el activo se mantendrá para renta de largo plazo o reventa inmediata al entregar.
3. Preguntas Frecuentes sobre Preventas en Masaryk (FAQs)
1) ¿Cuál es el enganche promedio requerido en Masaryk?
Generalmente se solicita un 20% a 30% de enganche, con el resto diferido durante los meses de construcción (18 a 36 meses).
2) ¿Es mejor comprar en "Friends & Family" o Lista 1?
La etapa "Friends & Family" ofrece los precios más bajos, pero requiere mayor liquidez inmediata. La Lista 1 es el equilibrio ideal entre precio y certidumbre de avance de obra.
3) ¿Cómo afecta la inflación al costo de la preventa?
La mayoría de los contratos en el segmento de lujo están denominados en pesos con ajustes o directamente en dólares, lo que actúa como una cobertura natural contra la devaluación.
4) ¿Puedo aplicar un crédito hipotecario para una preventa?
Sí, pero generalmente se tramita hacia el final de la obra. Sin embargo, algunos bancos ofrecen esquemas de preventa desde la cimentación con preventa autorizada.
5) ISAI: qué es y por qué afecta más en tickets altos
En CDMX, el ISAI se determina con una tarifa por rangos aplicada al valor del inmueble; la normativa pública muestra tramos, cuotas fijas y factores sobre excedentes. transparencia.finanzas.cdmx.gob.mxEn operaciones de ultra-lujo, el ISAI puede ser lo suficientemente material como para cambiar la evaluación del punto de entrada (especialmente si el diferencial de precio entre preventa y producto terminado es pequeño).
6) Preventas: cuál es el riesgo dominante
El riesgo dominante no es “si se vende”, sino si se entrega conforme a especificación y a tiempo. Lo que lo mitiga es:
contrato claro y trazable,
evidencia documental de permisos y avance,
estructura de pagos alineada a hitos,
y, cuando aplica, una arquitectura jurídica (por ejemplo, fideicomiso) cuya función esté bien definida y no sea meramente nominal. BBVA México
7) PROFECO y contratos de adhesión: por qué importan
PROFECO dispone de sistemas para registro y consulta de contratos de adhesión (RCAL/RPCA). Para el comprador, funcionan como un punto de referencia para verificar existencia de modelos y trazabilidad del contrato en un esquema de adhesión. rcal.profeco.gob.mx+1Esto no sustituye revisión legal, pero reduce opacidad.
8) Sostenibilidad: LEED y EDGE como variables patrimoniales, no solo ambientales
En residencial de alto valor, la sostenibilidad puede traducirse en:
menor costo operativo (energía/agua),
mejor confort interior (temperatura, ventilación),
y mejor posicionamiento reputacional del activo en reventa.
EDGE es un sistema de certificación de construcción sostenible operado por IFC, con enfoque en eficiencia y métricas. IFC+1LEED es un estándar ampliamente usado; USGBC documenta crecimiento de certificaciones en México. usgbc.orgEn preventa, la pregunta técnica es si la certificación es objetivo contractual verificable (y qué pasa si no se obtiene).
4. Factores Clave de Plusvalía y Estrategia Transnacional
Basado en nuestra reciente sinergia México - Miami, hemos detectado que los inversores que diversifican entre Polanco y mercados como Brickell obtienen un portafolio más equilibrado. Mientras que Miami ofrece estabilidad en moneda dura, las preventas en Masaryk ofrecen un potencial de apreciación de capital significativamente mayor en términos porcentuales debido a la regeneración constante de la zona.
5. Conclusión: El Momento de Entrada
El ciclo inmobiliario de 2025 apunta a una consolidación de precios al alza. Participar en una preventa en Masaryk hoy es asegurar una posición en la milla de oro de Latinoamérica antes de la próxima revaluación del mercado.
Tabla de indicadores de mercado
Los indicadores siguientes deben entenderse como rangos operativos para construir comparables y modelar escenarios. En un corredor como Masaryk, la dispersión es alta (acabados, terrazas, altura, orientación, amenidades, marca del desarrollador, operación del condominio). Aun así, es útil anclar el análisis a referencias públicas.
Precio promedio por m² (venta) en Polanco (departamentos): Lamudi reporta para noviembre 2025 un precio aproximado de $90,286 MXN/m². lamudi.com.mx
Mediana de precio por m² (venta) en Polanco (departamentos): Propiedades.com publica una mediana aproximada de $84,414 MXN/m² para la zona. propiedades.com
Precio por m² (renta) en Polanco (departamentos): Lamudi reporta para noviembre 2025 alrededor de $389 MXN/m². lamudi.com.mx
Plusvalía histórica últimos 24 meses (Polanco): rango +18% a +25% (referencia analítica local). Blog EV Mexico City
Indicador | Polanco (referencia pública) | Masaryk (escenario técnico “prime” para preventa) |
Precio promedio por m² (venta) | $84,000–$90,000 MXN/m² lamudi.com.mx+1 | $110,000–$160,000 MXN/m² (rango de modelación; requiere comps directos por edificio y calle) |
Precio promedio por m² (renta) | ~$389 MXN/m² lamudi.com.mx | $420–$650 MXN/m² (depende de amueblado, contratos en USD, servicios y operación) |
Cap Rate estimado | 3.5%–5.5% (residencial prime suele ser moderado) Cittark+1 | 3.0%–4.5% (en Masaryk el “precio base” suele comprimir rendimiento) |
Plusvalía histórica últimos 24 meses | +18%–+25% Blog EV Mexico City | +18%–+25% (si el producto es comparable en calidad y la preventa no “sobre-anticipa” precio) |
Mas información aqui:https://www.engelvoelkersmexicocity.com/post/gu%C3%ADa-definitiva-de-inversi%C3%B3n-en-bienes-ra%C3%ADces-de-lujo-en-cdmx
Lectura patrimonial: en Masaryk, el retorno tiende a componerse por apreciación y preservación de valor, más que por renta neta alta. Si la tesis del inversionista es cash-flow, el submercado puede no ser óptimo; si la tesis es diversificación de portafolio y estabilidad de valor en un nodo prime, la ecuación es distinta.
How-To técnico para evaluar Departamentos en Preventa Masaryk
El siguiente procedimiento no es “checklist genérico”, sino una secuencia que reduce riesgo de ejecución y mejora la calidad de comparables. En preventa, el activo real es un conjunto de derechos, hitos y documentos.
1) Definir el universo comparable correcto
Comparable A: edificios terminados a 1–3 cuadras de Masaryk con operación de condominio similar (amenidades, seguridad, estacionamientos, elevadores).
Comparable B: preventas equivalentes (misma microzona) ajustadas por tiempo a entrega, reputación del desarrollador y estructura de pagos.
Ajustes obligatorios: terraza, altura, vista, orientación, acústica, número de cajones, bodega, eficiencia de planta.
2) Revisar normatividad y capacidad de construcción (CUS) desde el predio
La intensidad de construcción es una variable estructural en Polanco: limita oferta futura y afecta el “piso” de precio. El coeficiente de utilización del suelo (CUS) se define como la relación entre superficie total construida en todos los niveles y superficie del terreno; se calcula con la expresión CUS = (superficie de desplante x número de niveles) / superficie total del predio. PaotEn Polanco, los usos y restricciones por sección y calle pueden variar; un ejemplo citado en documentación pública refiere zonificaciones como H4/30/150 (4 niveles, 30% área libre, vivienda mínima 150 m²) y otras combinaciones de habitacional mixto o con comercio. Congreso CDMX
Implicación técnica: una preventa en un predio con restricción fuerte (pocos niveles y vivienda mínima alta) tiende a producir producto escaso; eso puede sostener precio, pero también limita tipologías (pocas unidades, ticket alto). Una preventa con mayor altura permitida puede aumentar densidad y modificar la percepción de exclusividad, además de presionar operación (estacionamientos, accesos, mantenimiento).
3) Medir densidad habitacional y “fricción operativa”
En ultra-lujo, la densidad habitacional no es solo un indicador urbano: se traduce en ruido, tránsito interno, número de visitas, elevadores, tiempos de espera, desgaste de amenidades, costo de mantenimiento y, por lo tanto, en valor de reventa.
Edificios boutique: menor densidad, mayor previsibilidad operativa.
Edificios de mayor escala: mejor amortización de amenidades, pero mayor carga operativa.
4) Estructura jurídica: contrato, fideicomiso y riesgos de preventa
La preventa debe reducir asimetría de información. En práctica, tres piezas son críticas:
Contrato: claridad de hitos, penalizaciones, especificaciones, entregables, tolerancias, garantías, y qué sucede si hay retrasos.
Registro y transparencia contractual: en México existe el Registro de Contratos de Adhesión de PROFECO (RCAL/RPCA) como herramienta de consulta y seguimiento. rcal.profeco.gob.mx+1
Fideicomiso inmobiliario: es un instrumento donde un fideicomitente transmite bienes o derechos a un fiduciario (institución) para administrarlos en beneficio de un fideicomisario; se utiliza en planeación patrimonial y estructuración de proyectos para dar certeza en administración de activos o flujos. BBVA México
En clave patrimonial: el fideicomiso inmobiliario puede ser relevante si estructura aportaciones, manejo de recursos, reglas de liberación por avances, o administración de garantías. No es una garantía automática; es una arquitectura que debe leerse en sus cláusulas.
5) Modelación financiera: separar apreciación, renta y costo total de adquisición
Un error común es comparar “precio de preventa” contra “precio de venta” sin incorporar:
costo de oportunidad del capital durante construcción,
gastos de escrituración,
impuesto local (ISAI),
gastos de acondicionamiento y equipamiento (si aplica),
comisiones de administración (si es renta).
Para CDMX, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) se calcula con una tarifa progresiva por rangos, conforme a disposiciones del Código Fiscal local publicadas por la Secretaría de Administración y Finanzas (Tesorería). transparencia.finanzas.cdmx.gob.mxLa tarifa por tramos es relevante en tickets altos porque el impuesto puede convertirse en un componente material del “all-in cost”.
6) Definir el punto de entrada: ¿la preventa compra descuento o compra certeza futura
En un corredor maduro como Masaryk, la preventa puede no ofrecer descuento nominal. El valor puede estar en:
acceso a tipologías escasas (terraza, esquina, altura),
especificaciones (acústica, domótica, estructura),
trazabilidad documental y ejecución,
y, en algunos casos, en capturar la curva de plusvalía compuesta durante obra.
Si no hay diferencial, el inversionista debe tratar la preventa como “compra a plazo” y exigir mayor disciplina documental.
Matriz de micro-zonificación (Masaryk y su retícula)
La micro-zonificación es el filtro que separa “Polanco” como etiqueta de “Masaryk” como submercado. En un radio corto, cambian vocación, externalidades, operación diaria y tolerancia del mercado a ciertos compromisos del producto.
Microzona | Vocación inmobiliaria | Densidad habitacional esperable | Consideración normativa (CUS / niveles) | Lectura patrimonial |
Frente directo a Masaryk (corredor) | Mixto-servicios con presión residencial selectiva | Media (depende si es boutique o mixto) | En Polanco existen zonificaciones tipo H/HC/HM con variaciones; ejemplos documentados incluyen H4/30/150 y combinaciones de HM/HC con distintos niveles. Congreso CDMX+1 | Prima por centralidad; riesgo operativo por ruido y logística |
1–2 cuadras paralelas (calles interiores) | Residencial de alta calidad con menor fricción | Baja a media | Restricciones pueden favorecer producto escaso; verificar por predio | Mejor equilibrio entre valor y habitabilidad |
Entorno Parque Lincoln | Residencial con ancla recreativa y caminabilidad | Media | Verificación puntual del predio | Premium por amenidad urbana “no replicable” |
Borde cercano a Reforma/Campos Elíseos | Residencial con integración corporativa/hotelera | Media | Cambios de intensidad posibles por corredores | Mayor demanda ejecutiva; contratos en USD más frecuentes |
Zonas con alta presión comercial secundaria | Mixto con tensión de uso | Media a alta | Mayor complejidad regulatoria y de operación | Mayor dispersión de precios; selectividad alta en reventa |
Punto crítico: en preventa, el “producto final” puede estar bien resuelto, pero el error frecuente es subestimar el componente urbano: accesos, vialidad secundaria, carga de servicios, operación nocturna del entorno, y presión comercial futura. Esa es la frontera entre gentrificación positiva y fricción estructural.
Cierre analítico
En síntesis, Departamentos en Preventa Masaryk es un tema que exige disciplina de inversión: no basta con el prestigio del corredor. La evaluación patrimonial debe integrar precio por m² con micro-zonificación, densidad habitacional proyectada, capacidad normativa (CUS), estructura contractual y costos totales (incluyendo ISAI). Cuando esos elementos están alineados, la preventa puede capturar una porción de plusvalía compuesta en uno de los submercados más resilientes de CDMX; cuando no lo están, el comprador está pagando prima por narrativa, no por estructura de valor.
Cierre técnico
Invertir en Departamentos en Preventa Masaryk exige rigor, no narrativa. Cuando la preventa respeta normatividad, controla densidad y no anticipa precio sin sustento, se convierte en un activo de preservación patrimonial con capacidad real de generar plusvalía compuesta en uno de los entornos urbanos más sólidos de México.
Diego Muñoz es Marketing & New Developments Director de Engel & Völkers Mexico City
Especialista en inversión inmobiliaria patrimonial, mercados de ultra-lujo y análisis de preventas en corredores prime de la Ciudad de México.
